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      一樓用戶可否不繳納電梯費用

      文章作者: 發布日期:2011-07-29 瀏覽次數:787

      李某是某小區的一名業主,住在一樓。2009年2月入住時,李某與物業公司簽訂了《物業管理服務協議》,約定由李某按住房面積,每月每平方米0.7元繳納物業服務費用,該費用包括管理費、共用部位維修費、公共設施設備維護費、電梯運營費用等。2010年1月,李某覺得自己根本用不著電梯,也從未用過電梯,故雖物業公司多次催收,他提出拒絕支付電梯的日常運營維護費用。雙方因而成訟。法院審理后,認為李某仍必須支付電梯的日常運營維護費用。


      一方面,電梯屬于全體業主的共有部分。就“共有部分”的界定,最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中指出,除法律、行政法規規定的共有部分以外,建筑物的基礎、承重結構等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、備層或者設備間等結構部分均屬于共有部分。建設部和財政部聯合頒發的《住宅專項維修基金管理辦法》第三條也規定,業主共有的附屬設施設備一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井等。本案所涉及的電梯,既是通道,也是樓梯,明顯是全體業主的公用設備,屬于小區公用部分。

        

      另一方面,李某應繳納電梯運營費用。物權法第七十二條規定:“業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”李某不必使用電梯,事實上也從未使用過電梯,并不能成為李某拒交電梯日常運營維護費用的理由。

      當然,一樓業主也并非絕對須繳納電梯運營維護費。在簽訂物業管理服務協議時,一樓業主可以和物業約定是否須繳納電梯費用。開發商在售樓時就應告知,一樓業主是否承擔電梯費,這就避免了因電梯費產生的糾紛和風險。盡管政府部門出臺了相關收費規定,但在各小區具體操作上,政府也不會干預太多。因此,一樓住戶首先要爭取多數居民和業主委員會的支持。

        

      同時,物權法第八十條規定:“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”國務院《物業管理條例》也指出,物業服務企業依據與業主簽訂的物業服務合同收取物業費。而本案中李某與物業公司的協議中,不僅沒有免除李某的電梯運營費用,反而明確約定了物業服務費用包含電梯運營費,在有約定的情況下,雙方自然應當按約定履行。作為小區業主最高“權力機構”的業主委員會可以從業主利益的角度,多和物業公司溝通協調,最終產生一個雙方都能接受的操作方案。如果物業公司堅持執行顯失公平的收費規定,業主委員會有權“罷免”物業公司,甚至可以自治。




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